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En las escrituras de adquisición de bienes inmuebles en las que parte del precio se satisface de manera aplazada en varias cuotas futuras, resulta habitual que el vendedor solicite alguna garantía de cobro del importe aplazado, como por ejemplo pactar una “condición resolutoria”, condicionando así la venta a que se satisfaga totalmente la cantidad aplazada, de esta manera, si se deja de pagar alguna de las cuotas acordadas, el vendedor podrá resolver la compraventa y recuperar la finca.
Tanto la constitución como la cancelación de las condiciones resolutorias suponen el pago de impuestos, así, en caso de pactarse dicha condición, además del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o en su caso Impuesto sobre el Valor Añadido, que deba satisfacerse por la compra, el vendedor también deberá satisfacer un impuesto adicional por constituir una condición resolutoria:
- Si la compraventa está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (entre un 6% y un 11%, dependiendo de la CA en que los bienes inmuebles se encuentran situados), el vendedor deberá satisfacer el 1% del importe total que haya quedado aplazado y garantizado por la condición resolutoria, -o, en su defecto, el tipo que haya establecido la comunidad autónoma-.
- Si, por el contrario, la compraventa tributa a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, el vendedor deberá satisfacer el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (entre el 0,5% y el 1,5%, según la comunidad autónoma en que el bien inmueble se encuentre situado).
Por otra parte, cuando se ultime el pago de todas las cantidades aplazadas, será conveniente cancelar la condición resolutoria en el Registro, al objeto de que dicha finca quede libre de cargas, sobre todo si se tiene intención de volverla a vender. En este punto resulta relevante destacar que la equiparación de las condiciones resolutorias a las hipotecas es únicamente a efectos de su constitución pero no de su cancelación, por lo que, a pesar que la cancelación de las hipotecas está exenta de impuestos, no lo está, por el contrario, la cancelación de las condiciones resolutorias.
Al objeto de evitar una nueva tributación a efectos del ITP y AJD, en su modalidad de “Actos jurídicos Documentados”, y puesto que las condiciones resolutorias se cancelan, en líneas generales, otorgando una nueva escritura en la que comprador y vendedor declaran que se ha pagado la suma aplazada, debiendo satisfacerse por esta nueva escritura, otra vez el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (entre el 0,5% y el 1,5%, en función de la CA en que estén situados los bienes inmuebles), resultaría recomendable optar por una de las dos vías a continuación expuestas:
- Pactar en la escritura pública que la condición resolutoria puede cancelarse por el transcurso de un determinado plazo desde el vencimiento de la obligación, por ejemplo, con una instancia firmada por el comprador cuando haya transcurrido un año desde el fin del plazo de pago sin que conste en el Registro ninguna anotación de haberse reclamado la cantidad aplazada. De este modo, bastará con que la firma de la instancia se legitime notarialmente para poder inscribir en el Registro la cancelación, al formalizarse en documento privado, no deberá pagar actos jurídicos documentados, debiendo presentar dicho documento como no sujeto ante la Hacienda autonómica.
- En defecto del anterior, esperar a que prescriba el derecho del vendedor a reclamar las cantidades aplazadas. Para ello, en general, es preciso que transcurran cinco años desde el vencimiento del último pago y que durante el año siguiente a esos cinco años no conste en el Registro ninguna anotación sobre la reclamación de las cantidades adeudadas, por lo tanto, transcurridos esos seis años también podrá solicitarse la cancelación con una simple instancia privada con firma legitimada.
Finalmente cabe reseñar que en las consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos V2058/2011, de 11 de septiembre de 2011 y V0937/2016, de 1 de marzo de 2016, se aclara que únicamente tributan las condiciones resolutorias relacionadas con compraventa con pagos aplazados y no las que garantizan otro tipo de obligaciones, como serían por ejemplo aquellos supuestos en que se contemple la facultad de resolver el contrato de compraventa si no se entrega la vivienda en determinado plazo, o la superficie finalmente construida resultase inferior a la previamente acordada entre las partes.
